物业公司节能降耗有效措施方案7篇
篇一：物业公司节能降耗有效措施方案
物业管理设施设备明细（以下需要核实）（设施清单项目尚未提供）
分类
名称
节能灯
节能灯
节能灯
节能灯
售 节能灯
楼 节能灯
处 石英灯
室 石英灯
内 球形灯
照
霓虹灯 明
吸顶灯 部
日光灯 分
安全指示灯
金卤灯
霓虹灯
小计
投光灯
售
投光灯
楼
投光灯
处
投光灯
灯
地埋灯
饰 彩色日光灯
工
节能灯
程
球形灯
小计
型号 雷士 雷士 雷士 雷士 雷士 雷士 雷士 12V 雷士 12V 佛山 雷士 亮迪 T8 新燕
亚宇 亚宇 亚宇 亚宇
功率 18W 15W 14W 12W 9W 26W 50W 20W 40W 26W 32W 36W 2×3W 70W 26W/m
100W 150W 250W 400W
3W 36W 23W 100W
数量 18 支 68 支 24 支 160 支 28 支 55 支 1251 只 24 只 46 只 382 支 13 支 38 支 17 只 30 只 33m 2154 只 11 只 17 只 4只 8只 57 只 60 只 7只 23 只 187 只
总功率 324W 1020W 336W 1920W 252W 1430W 62550W 480W 1840W 9932W 416W 1368W 102W 2100W
84.072Kw 1100W 2550W 1000W 3200W 171W 2160W 161W 2300W 12.64KW
备注 作应急灯用
观景台 棋牌室
桌球室等 顶灯 12v
顶灯 签约室、会所
灯带
灯带
灯带
钠灯 钠灯
室外、钠灯
庭院灯
水下灯
水下灯
水下灯
地埋灯
地埋灯
泛光灯
景
泛光灯
观
草坪灯
灯
壁灯
饰
射灯
灯箱
条形地埋灯
水体灯
入墙灯
入墙灯
日光灯
小计
潜水泵
80QW50-6-2
景
潜水泵
100QW100-84
观
潜水泵
100QW70-7-3
水
潜水泵
80QW50-10-3
体
小计
70W 15W 300W 2W 70W 15W 250W 150W 11W 18W 70W 4×21W 5W
70W
18W 21W
2000 4000 3000 3000
26 只
1082W
88 只
1320W
LED
10 只
3000W
18 只
36W
LED 跌水槽
80 只
5600W
绿化内
16 只
240W
LED 砖形
4只
1000W
**。上城
10 只
1500W
钠灯大门两侧
9只
99W
节能灯
20
360W
节能灯大门两侧
4只
2800W
岗亭屋顶
48 只
4032W
T4 日光灯
36 只
180W
LED 下沉广场
12 只
840W
下沉广场 水体两侧
8只
104W
节能灯 下沉广场
62 只
1302W
T8 日光灯绿化内
451 只 23.495Kw
4台
4000W
筒体、海螺
1台
4000W
弧形跌水
3台
9000W
涌泉
2 台 6000W
水推/吐水渔
10 台
23 Kw
KMR-280W/B53A
空 KMR-226W/B530A
调 KMR-226W/53A
外 KMR-260W/630A
机
KMR-125EW/H
小计
KMR-140E/520A
KMR-112E/520A
KMR-90E/520A
空
KMR-56N/520A
调
KMR-28N/520A
内
KMR-22N/520A
机
KMR-70N/620A
KMR-125E/620A
控制器
小计
排风机
3P 柜机
电话交换机
办 电视机
公 DVD 机
用 功率放大器
品 电冰箱
、 消毒柜
电 微波炉
器
饮水机
电脑
传真机
复印机
小计
9600W 8000W 7500W 9800W 4900W
100W 100W 100W 60W 30W 30W 60W 100W
60 2600 100W 300W 100W 100W 150W 700W 800W 600W 300W 50W 300W
1台 1台 2台 14 台 1台 19 台 2台 3台 1台 2台 3台 2台 4台 26 台 44 43 台 12 台 1台 1台 2台 2台 1台 1台 1个 1台 台 10 台 2台 1台
9850W 8000W 15000W 137200W 4900W 174.95Kw 200W 300W 100W 120W 90W 60W 240W 2600W
3.71Kw 720W 2600W 100 600W 200W 100W 150W 700W 800W 600W 3000W 100W 300W 9.97KW
冷量 28000W 冷量 22600W 冷量 22600W 冷量 26000W 冷量 12500W
销售/物业 销售/物业
销售
篇二：物业公司节能降耗有效措施方案
文化中心物业管理 服务方案
1 2020 年 4 月 19 日
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帝景物业北京西城区文化中心服务方案
2 2020 年 4 月 19 日
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目录
第一章 物业管理的整体设想及策划
第二章 拟采取管理模式、工作计划及物资装备情况 第一节 管理模式 第二节 工作计划 第三节 物资配备与管理
第三章 管理人员的配备、培训、管理 第一节 拟建立的组织机构 第二节 管理人员的配备 第三节 人员的培训 第四节 人员的管理
第四章 管理规章制度
第一节 管理制度
第二节
档案系统的建立与管理
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第五章 特殊工具及备件清单 第六章 各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施 第一节 物业的服务内容及工作措施 第二节 物业管理的服务标准及承诺指标 第七章 经费收支预算 第一节 经费收支原则 第二节 经费收支测算 第八章 日常管理 第一节 物业的维修与养护 第二节 社区文化的建设
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第一章 物业管理的整体设想及策划 北京豪景物业管理有限公司就西城区文化中心项目物业管理事宜,
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提供此物业管理服务方案,本方案简略地介绍了我司对西城区文化中心 项目物业管理的设想及策划。
一、管理思路
我司总体的管理思路是:以”全国示范大厦”为标准,参考北京市其 它高档文化活动场所的成功管理经验,在西城区文化中心项目的物业管 理中结合 ISO9002 体系,根据西城区文化中心项目的实际情况,对日常管 理工作进行细化,建立高标准且具有很强可操作性的管理体系,使西城区 文化中心项目的使用者能够从我司的服务中充分享受到”优雅、舒适、 安全”的高品质服务。同时达到使西城区文化中心项目历久如新,设 施、设备增加使用期限的目标,经过优质的服务打造良好的经营面貌,提 升文化活动场所的文化氛围。
-----在物业服务管理方面,我司将突出以下重点:
建立良好的沟通渠道,随时倾听广大顾客及甲方的意见和建议,并以 此为改进依据,不断提高物业管理水平,以满足甲方整体的工作需求。
建立服务的监督体制,为确保业户对西城区文化中心项目物业管理 处服务质量的监督与评估,检查管理处的工作。业户可直接拨打物业公 司的热线服务电话,对于业户反映的问题,由专人在两个工作日内,予以 答复。
我司采取集团化管理模式,执行统一标准,各项目定期进行轮换检查, 加大了管理力度及工作准确性,促进了各项目的工作进程,降低了人员成 本及日常开支,使广大业户及甲方直接受益。
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从广大业户的实际需求出发,为其提供全方位、高效、便捷的服务, 使之感到生活舒适方便。
制定并执行严格的保安措施,确保西城区文化中心项目业户的人身 及财产安全不受到任何侵害。
注重企业文化的建设,营造温馨、和谐、文明、友善的工作氛围,经 过组织各种活动,增强业户间的友谊,促进业户与物业公司之间的了解与 配合,使西城区文化中心项目成为所有人员共同珍爱的大家庭。
-----计算机在物业管理中的应用:
在信息时代的今天,计算机广泛应用于社会生活的方方面面,使工作 效率大大提高,管理更加科学,信息沟通前所未有地方便迅捷,已改变了 人们的生活和工作方式。
本公司一直致力于计算机在物业管理工作中的应用,因此从以下五 个方面进行计算机管理,从而为高效优质的服务提供了保证,使公司与业 户及各个方面的沟通非常快捷、方便。
业户的任何意见或建设可随时经过 E-mail 发至我公司。本公司的 答复、通知、公告等信息也可经过网络及时方便地传递给各位业户。经 过网络进行沟通不但方便快捷,还可极大地节省通讯费用、复印费用,达 到提高效率、节约运营成本的效果。
西城区文化中心项目管理处内部联网,实现各部门间的信息共享,为 各部门间沟通信息,协同作业提供方便。
公司可对所有业户信息、房屋资料、设备资料等进行计算机管理,
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以便工作需要时可迅速准确地进行检索查询。
对于业户的维修服务需求,我公司可经过电脑发单,及时通知工程部
上门维修,此种方式有以下优点: 1、大大提高了服务效率; 2、工整、规范的工作单更加方便业户查阅; 3、更重要的是,经过这种方式,业户提出的每项维修服务需求都已
录入电脑,管理者可随时经过查询了解各部门员工的服务效率和质量,了 解每一个需求是否已被解决,极大地方便了改进工作的开展;
4、经过电脑对服务的各个方面如完善率、优良率、返工率等进行 统计,以便真实、全面、准确地反映出各部门的服务水平,有利于管理者 对工作进行监督,对员工进行考核,并制定切实有效的管理措施。
我们有信心将我们的先进服务管理理念融汇到西城区文化中心项目 的物业管理工作当中,以我公司的专业经验,将西城区文化中心项目管理 成为北京市西城区项目中物业管理水平优秀的典范。
三、管理目标 为全体客户提供一个”优质、安全、优美、舒适”的办公、经营环境。
使西城区文化中心项目的建筑、设备、设施充分发挥其功能并得到及 时、有效、系统、专业的维修保养,尽量延长其使用年限,达到保值、增 值的目标。
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第二章 拟采取管理模式、工作计划及物资装备情况 第一节 拟采取管理模式
我公司设置在西城文化中心项目的物业管理处将在科学的、现代的 管理理念指导下,由总公司统一领导,实行全面的质量管理、计划管理、 预算管理、目标管理,在管理机构内部形成有效的、科学的管理体系。
利用高素质的人员,简化人员数量,降低人工成本,提高工作效率,并对人 员及其工作质量做到量化管理,真正做到奖优罚劣。同时,经过培训工作 不断的提高员工的服务水平,使我们”优质、安全、优美、舒适”的物 业管理目标得以实现。
组织机构及人员编制
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项目经理(1
人)
办
财
工
保
客
清
公
务
程
安
服
洁
室
主
主
主
主
主
管
任
任
管
管
人
出1 电 1 维 中 1 保 客1
篇三：物业公司节能降耗有效措施方案
党校、干部学校物业项目管理理念与整体设想
目录 一、高标准的服务要求 .......................................................................................................................... 1 二、服务需求的多样性、复杂性和保密性 .......................................................................................... 1 三、智能设施设备是关键 ...................................................................................................................... 2
1、组建高素质的物业服务队伍，实行专业化的物业管理...................................................... 2 2、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的办公、学习环境 ...................... 3 3、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、学习环境...................................................... 3 4、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护 ..................................................................... 3 5、树立超值性服务意识，提升业主形象品牌 ......................................................................... 4
本党校、干部学校物业项目是由省人民政府批准，改建为本党校、 干部学校物业项目。学校的办学理念先进，办学经验丰富。始终坚持 “突出特色、精心育人、服务社会”的办学理念，遵循高等教育发展 规律，经过不断探索和实践，形成“一体两翼”的办学格局，高等职 业技术教育已经成为学院主业，并以经济与管理学科为主，文、法、 理等多学科协调发展，成为办学水平较高、规模较大的高等院校。
本党校、干部学校物业项目主要特点是：
一、高标准的服务要求 本党校、干部学校物业项目具有办公、学习、住宿、餐饮等多种
功能，并具有智能化的综合性建筑，其特殊的业主背景决定了其必须 要有一流的物业管理，这就对管理工作提出了十分严格的要求，特别 是对管理人员的政治素质和业务技术的要求。
二、服务需求的多样性、复杂性和保密性
本党校、干部学校物业项目具有办公、学习、住宿、餐饮等不同 的功能，对物业管理也有着不同的服务需求，不同的人也需要不同的
服务，各种不同的业主和来宾，对物业服务也有着不同的服务需求， 就服务需求的多样性和复杂性而言，远胜于其他类型的物业管理。如 何适应业主单位的专业多样化、以及业主的需要，提供安全性的专业 化服务，满足尽可能多的需求，是本案物业管理工作的一个重要课题。
三、智能设施设备是关键 本党校、干部学校物业项目的各种设备设施、锅炉系统、安全监 控系统、给排水系统、供暖系统、强、弱电系统、中水设备等等是否 能够安全运行，能否正确掌握并合理使用管理好这些设备设施，既是 保障项目正常运行的关键，也是物业管理工作的关键，因此，对管理 者队伍科学素养提出了很高的要求，它是非一般传统意义上的物业管 理者所能驾驭的。
针对以上三大特点，本物业公司的整体设想分为以下几个方面：
1、组建高素质的物业服务队伍，实行专业化的物业管理 本物业公司经过十来年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰 富，操作技术精湛的物业管理团队。大部分管理人员都是部队转业干 部，专业化、标准化是我们的特色。雷厉风行是我们的工作作风，开 拓创新是我们的企业精神，诚信薄利是我们的经营理念。
本物业公司从员工队伍中，好中选优，组建一支政治觉悟高、综 合能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该 项目。并详细划分界定本党校、干部学校物业项目的功能布局界限， 统一调度，分片包干，把各个场所，每个部位都纳入本物业公司规范 化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其道，各 得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，
安全有序的环境中工作、学习、、、、、操作实习，充分体现坚持“管一 处物业，树立一面旗帜，撒播一份友谊，造福一方客户”！的服务宗 旨。
2、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的办公、 学习环境
本物业公司在多个物业项目管理中曾创造过一流物业管理的佳 绩。在这次本党校、干部学校物业项目项目中，决定购置最先进的设 备器材，专用工具，委派经过严格培训的保洁员工，分日常保洁，定 期计划保洁，室外保洁，等多个保洁班组，设置本党校、干部学校物 业项目下班下课后大扫除，上班前细清理，上班期间巡回保洁，勤清 理的工作方式，大力营造办公、学习、会议区域和公众活动区干净、 整洁、明快、温馨的良好氛围。
3、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、学习环境 针对本党校、干部学校物业项目项目，开放式管理，内部使用功 能复杂、多样化的特点，本物业公司维护部委派警惕性高，反应灵敏， 作风快捷的安全人员组成维护部进驻该项目。科学规划，合理安排设 置，楼宇出入口门岗，办公大厅值班岗，教学楼值班，公寓楼值班， 楼内外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜 24 小时值勤巡查，监 控，详细制订了各项应急情况处置方案和防火防盗，防毁损破坏，突 发事件等有效措施，成立应急分队，把安全防范和应急处理工作件件 落实到实处，确保项目安全万无一失。
4、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护
针对本党校、干部学校物业项目项目的工程设备门类复杂，技 术先进，智能化程度高的特点，本物业公司选派富有高级智能化综合 型项目工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻， 设立动力总控值班室进行统一指挥调度和现场管理，分别设立楼宇维 修班、电气班、水暖班、弱电班、锅炉运行等多项专业，每个班由专 业工程师担任班长，组织领导各专业值班和维修人员昼夜 24 小时值 班操作，巡视监控，做到运行保障坚守岗位，保养维护定点定时。让 各种工程设备，楼宇场馆在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。
充分体现本物业公司“组织指挥严密，技术要求严格，操作规程严谨， 工作态度严肃”的工程技术人员“四严”工作作风。
篇四：物业公司节能降耗有效措施方案
物业管理常用节能措施及手段
物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如何开展开源 节流、节能降耗工作,是物业管理企业健康发展的根本保证。下面我就谈谈物业 管理几种常用节能措施及手段，谨供参考，请大家指正.
公共照明系统的“绿色革命”
我们所提倡的“绿色照明"是指在不降低照明质量的前提下，通过科学的照 明设计，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，改造公共照明 系统，节约用电减少污染,达到高效、舒适、安全、环保的目的.“绿色照明"要 注意两个方面，一方面是灯具的选择，另一方面是开关控制设备的选择,并根据 物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如：花园广场及道路可选择碘钨 灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制;大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯， 用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；
需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。
变频控制系统在机电设备中的节能作用
变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。现在变频器节能已 经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速 技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大 的提高,这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此,当空调、电梯、水泵用量大 时,一味减少运行不是办法,可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业 主需求。
供水系统的节能方法
供水系统的节能主要有两个方面，一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控 制系统等关键部位要选用质量过关的零配件;另一方面是要保持经常巡视，及时 检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费， 而且越拖延,浪费越严重.因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦 等到出了问题再维修，浪费已经形成,且无法挽回。
水电计量表具的量化管理
现阶段，公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司 负责的。因此，做好水电计量平衡十分必要.定期查抄总表、分表数据,做到先计
量、后分析，再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量， 通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展.
如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中,并在各管理处加以推 广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。
浅析物业管理中的节能措施
1、如何在物业管理过程中节能
１．提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能
物业常用的耗电耗能的设备设施,如公用照明设施、机电设备、通风换气设 备和温控设备等，可以尽量采用节能省电型产品。需要注意的是,目前,新产品、 新技术和各种节能设备鱼龙混杂,物业管理公司在采用时要认真进行选择,尽量 选择那些通过国际和国内有关部门认证、技术先进,并且有雄厚的企业实力和优 质的售后服务作为保障的产品。尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的 情况。
具体操作上大致可分为两种情况：
（１）如果是早期介入的物业管理公司，应在工程设计中尽可能推广或帮助 业主选择优良节能设备,给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位 的完成节能型设备的选用和安装.
由于物业管理人员比工程设计者、施工单位和工程管理人员更了解各种物业 设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。因此，物业管理企 业越早介入越有利于做好物业项目的节能工作.在物业开发的早期，开发商和业 主需要投在物业项目上的资金还没有启动,这时物业管理公司如能及时介入，尽 早引导其选用科技含量高、能耗小的新技术产品，可以保证物业项目在相当长的 时间内的合理有效利用.物业管理企业也可以避免更换物业项目带来的资金损耗 以及给业主带来不方便.
(２）如果是物业项目的工程建设在物业管理企业介入之前就早早完工了。
比较好的方法是淘汰高耗能的设备，加装专业节能设备.但是,这样做的成本一般 比较高，需要业主们在资金上的支持.一般情况下，物业管理公司所能做的是对 物业设施进行节能改造，同时注意合理控制耗能设备使用时间和使用量，减少能 源以及设备自身的损耗。
物业管理公司在选用物业项目方面应更新开发理念，大胆选用适应当地实际 情况的天然能源。如太阳能设施和雨水收集设备等。
２．提高物业管理者节能意识,强化管理节能
在物业管理服务中加大管理力度,体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪 费，既是物业经营控制成本的需要,也符合业主的利益。因此，要对各个岗位上 的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识;应落实各项管理制 度，完善质量管理控制体系;另外，还要按规定定期检修各种设施设备,保证其长 期处于良性运行状态,从而减小磨损和浪费。
进行节能型物业管理，需要一个优秀管理团队做支撑。一个优秀的团队首先 要有一个优秀的领导，可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上 把握方向，作出正确决策.同时也要求团队成员具有综合管理的能力和水平,特别 是要熟悉对物业工程设备的管理,能够掌握现代化技术和最新科技动态.从员工 日常工作入手，做好项目节能.一个完善的管理,既能够实现物业项目的节能意 图，也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效果。
３．提高用户节能意识，形成自觉节能的习惯.
物业管理企业应做好与业主的沟通工作，做好日常的宣传工作.无论是住宅 小区还是办公型建筑，主要的能源使用者仍然是用户.特别是办公建筑，其能耗 费用承担者多为公司和企业，因此使用者的节能意识和节能积极性相对于小区居 民来讲比较弱。物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传 工作,如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等。另外,物业管理人员自身 也应做好节能工作，从随手关灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个好的榜 样，帮助用户养成自觉节能的习惯。
总之，物业管理企业是政府联系群众的纽带，管理着大部分城市建筑，应处 于节能工作的一线，必须走在城市住宅节能降耗的前列。在中国建设节约型社会 的大背景下,只有进行节约型物业管理才能进一步提高物业管理企业的管理水平 和服务质量，使企业品牌得到广大业主和使用者的认同.
物业工程节能降耗新措施
提到能源控制，当然和园区内工程系统（水、电、气、暖等)的管理是分不 开的.我们对小区供水管道设施加强检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，避免因管 理力度不够造成浪费；对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个绿化区浇水 不超过 30 分钟,并让每天的值班人员进行巡视监督；园区喷泉水池每更换一次 水都在 2000 吨左右，为尽量减少更换次数,每天对水池内杂物、漂浮物进行打
捞，尽可能减少脏物对水的污染；在中心水池中增加一台给水泵，改装水管，增 加部分过滤设备，用水池内水源进行浇灌，同时补充新水,增加水循环，延长水 池清水的使用时间，使原来每三周左右换水一次的时间延长至四至六周,减少清 洗和换水四至六次；加强对清洁用水的管理,固定平时清洁用水的取水点，减少 人为浪费;路面的清洗根据部位及需要,集中人力在最短时间内完成,减少了用水 量。
用电方面，做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录。发现问 题及时处理，将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗；对小 区内的公共照明进行改装，将 B2 层电梯口照明由原来 25W 的普通灯泡更换为 7W 的节能灯，耗电量由原来每月将近 1000 度降到 300 度左右；同时,在满足 使用的原则上,对车库、B1、B2 大厅、过道灯进行调节，使耗电量由原来每月 近 3 万度降到 2。5 万度左右;对电梯轿厢内灯管进行改造，将原来 6 只 20W 的 环形灯管改换为 2 支 40W 的日光灯管照明，亮度反比原来有所增加，维修难度 和维修成本也大大降低，原来每个月须更换灯管 30 支左右,降低到现在的每月 3 －5 支，单管成本为原来的四分之一，光用电量一个月就节约一千多度;对已经 基本入住的各园区内住户的晚间活动规律仔细观察，把庭院灯、草坪灯的熄灯时 间再调整,避免灯亮而无人使用的现象发生；绿化水池供电方面，对原有水箱供 水进行管道改装，由井泵直接供给，减少了一台水泵的运行能耗,每月减少耗电 量 300 度;对于小区夏季大量用电的电梯机房空调使用方面,采用时控开关,根据 每天不同的高温时段，分时使用空调，夜间采用风扇降温，减少空调使用的时间, 每个月节约了近一万度电；合理安排各类设备的运行方式和运行时间。如风机房 的运行方式,经过多方选择试用，结合运行实际各类电机的起停耗电的关键,合理 安排时间，进行设备改造，选择最佳的节能运行方式，从而制定出最好的节能方 法。
锅炉房是天然气主要的消耗地点，也是能源消耗的重点区域，在节能降耗活 动中，根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点，组织各园区司炉人员进 行技术交流,取长补短，将更加节约的燃烧方法和节能技巧共同分享，结合园区 的设备特点、系统运行规律,选择最适合于本园区的锅炉运行方式.同时找出能耗 高的锅炉的不足之处,进行技术改造或改装.
在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则，尽量对废旧材料、有 使用价值的零配件进行收集、归类、维修及组装，变废为宝,对材料等进行再生 利用;在保修期、保修范围内的材料，督促厂家或施工方购买更换;对于有偿服务, 制定明码标价收费明细，合理收取适当的材料费，维护业主整体利益,为物业公 司长期有效的发展奠定良好的基础.
富洲新城物业如何节能的一点建议
从技术层面上讲，节能分两个阶段。
前期节能:(从设计到选用建筑材料）包括使用保温材料，真空隔温玻璃；屋 顶、外墙面安装太阳能光板;(物业员工可用)安装节能灯具与设备;多载花草树木, 少做水池景观；雨水收集池;空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；化粪池的 沼气用来做饭；设施设备的安装要便于后期维护等;（目前富洲在这方面做的不 够）
后期使用：
1、根据季节变化,随时调整路灯的开关时间。
2、屋内空调温度不要设定过高式过低；
3、加强培训节能意识，做到人走灯关,不做无谓的浪费；
4。按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨 损和浪费；
5。游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富 洲一期就是这样的）
6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有 关的公益广告等；在物业管理服务中加大管理力度,体现严格、科学的原则，以 堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此，要 对各个岗位上的员工工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识;可实行 节能达标激励措施,奖励可达节能效益的 50％；把各项管理制度落到实处,不要 光喊口号，切实完善节能管理控制体系。
物业管理常用节能措施及手段
1、公共照明系统的“节能化"
主要措施和手段:
⑴、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；⑵、楼内公共照明灯具开关采用 可控的灯具开关,随用随开；⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据 娱乐人数进行开关；⑷对停车和车库的照明,采用分时段,进行开关；⑸、公共设 施设备房照明,根据人员工作情况，进行控制,进行维修保养时，多开一些灯，平 时少开或不开。
2、变配电设备的“节能化"
⑴、降低变压器的变损.根据不同季节,调节变压器外环境温度（对室内干式 变压）夏季，采用人工方法，降低外围温度。（外围温度超高，变损超多);⑵、 调节三相负荷的平衡,来降低变压器和线路的损耗；⑶、调节电容补偿能力,提高 用电质量，获得电费的补偿。
3、三相用电交流电机变频的“节能化”
⑴、二次供水电机变频节能(对直接加压式二次供水），根据用水量，采用 水压变频方式,节省电费；⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感 应器，调节电梯牵引电机频，节省电费。
4、二次供水系统的“节能化”
⑴、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视,防止失| 考试|大|灵,造成跑水和漏水;⑵及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题， 跑水和漏水，造成浪费；⑶加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现 问题，不能及时关闭，造成浪费。
注:供水系统不象供电系统,一旦局部出现问题，供水系不象供电系统停止供 应，另外，一旦等到问题出现再维修,浪费已形成,无法挽回,因此,日常检查维护 对供水节能来说尤为重要.
5、水电计量表具的量化管理
海口大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户,支付费用,给物业公 司经营带来一定的风险。因此，做好水电平衡计算十分必要。定期查抄总表、住 户分表数据,做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、有效地反映 水电用量,通过水、电的量化管理,迅速查出问题所在,及时处理，这样才能规避 水电亏损的风险。
物业节能措施
一、从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。
在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从 我做起”的观念,从日常工作中节省能源，减少浪费。各部门层层动员，找差距， 定措施，从一点一滴做起。花城物业公司领导应集思广益,提出节能措施,改造设 备，人员精减、每年可节约资金近十几万元。公司应设节能专职督察员，而且做 到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。
二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。
在物业管理公司的各部门中，工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点， 我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备， 大大降低能耗、节约费用。要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”：
第一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水 平,特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技 动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向,作出正确决策。
第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。目前，新产品、新技术和各种节 能设备也是鱼龙混杂,在采用新技术时，要认真进行选择,选择那些技术确实先进 的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企 业要有雄厚的资金支持,还要有高效优质的售后服务作保证。否则会出现投入大 量资金却达不到预期效益的情况.
第三、要有好的推广形式做支撑,便于企业运作.在提高认识的基础上，我们 结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型：
(1）如果是在物业早期介入的,应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择 优良节能设备，给开发公司提出中肯的建议,帮助他们提前选择、一步到位（此 阶段开发商有资金实力,可以为今后的物业管理打下坚实基础）。
(2）如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计 划、向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根 本上解决问题，降低能耗.
(3)对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还 没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大 量改造资金。我们就区分不同情况,帮助企业算账，采取不同方式解决.例如借助 银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付 30％—40% 设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分 2—3 年内偿还.这些节能设备投 入后，在两三年左右时间内可收回投资,以后就是纯增加的企业净收益。这种方 式业主就比较容易接受。
三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。
以嘉州花城为例，早在年初,公司就把“节约能源,降低能耗"作为今年重点 工作,下发通知要求：
（一)每日做好能耗记录.要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日 用电抄表工作;暖通专业做好园区水耗统计和监控,杜绝跑冒滴漏。
(二）做好能耗的统计分析.发现能耗异常及时分析报告。
（三）坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：
1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规 定使用能源的行为.例如：私自接水、接电等。
2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间 公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时 反馈总值班。
3、专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。
4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效 控制耗电总量，减少高峰时段用电量.
1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备。
2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实 施。
3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间,错开高峰用电时段,节省每一度电。
4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。
5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高 峰时段。
居民小区物业节能措施及合理化建议
运行管理措施：
通过采取设备节能技术改造、设备节能运行管理等措施，使能耗下降(或能 耗单价下降)，能源支出减少。控制实施上述措施的资金投入,使其远小于节能收 益。
1.电力供应管理
电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。人们天天无意识地、频繁地与各 式各样的电器在打交道.
大多数设备,也包括许许多多建筑用技术装备，今天几乎一无例外地用电来 工作，电的需要量还将不断地升高。
楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。电力供应系统设备主要 有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电 箱等。电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配 的低电压，同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等，把电力进行 分配和控制.电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备，同时对用电设备 进行各种用电保护和控制设备的运行。
一般情况下高电压系统由城市供电部门负责设计、安装、计量、管理运行, 楼宇建设单位仅仅提供一
定面积的设备安装空间。电力供应系统应该配置电力监控系统,完成对高低 压开关柜和变压器运行状态的监控，监控系统与楼宇设备控制系统联网，以便根 据用电负荷及时调整电力供应.
电力系统的节能主要是指电力配电系统的节能控制。我们知道一座建筑物中 的能源百分之八十以上是电能(空调系统的冷源和风能等可以视作由电能转换而 来）,其他能源,诸如水能、燃气能、燃油能，所占比例要少许多。
从电能的使用方式可以分成电力驱动和照明两大类。电力驱动指的是对各类 设备的供电，将电能转换成了势能、动能、热焓等能源形式，该部分的节能措施 体现在用电设备的控制方式上,所以我司将结合空调系统和给排水系统地设备节 能控制来阐述电力节能办法。
楼宇照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能 灯具和光源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提高照明系 统的节能控制方式,加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的唯一途径。
我司推荐主要采用以下几种方式进行照明节能控制：
日光和照度控制
定时开关
集中控制
移动侦测控制
场景控制
按钮控制
1）日光和照度控制
一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日 可能就变成阴天多云。当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿.可这种补 偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样.此外，靠近窗户或幕墙的区域与远离 窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。因此我们依照室外阳光强度 和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。对于像北京 XX 大堂及 XX 这样大空间的建筑区域,可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域, 在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的供电回路。不同回路上的灯具可以 相互交叉或者并排布置,以取得最佳效果。安装在室外和室内的照度传感器信号 与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或闭合，同时调整灯光亮度.在这里 需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要合理， 相邻区域的灯具布置要有一定的重叠.另外，每个回路所带的电灯不易过多，否 则投资额将会增加(大功率的调光器价格很高）.
2)定时控制
建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先 设定时间(段),譬如在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班时间才供电. 由此可以避免人走灯明，浪费能源的现象。
3）集中控制
照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控 制，设定各种运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关可以任意的设定、 调整开关控制的区域.将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系 统改变成具有人性化设计、可以根据不同的需求、任意的条件（定时开关，照度 控制,移动检测控制等）进行单一或组合式的控制，加之与调光器的配合更加会 使得照明系统锦上添花,实现了在不降低照明标准,甚至更加丰富照明内容的基 础上最大限度的节约能源，对今后北京 XX 的运行管理将带来不可估量的经济效 益。
4）移动侦测控制
针对公共区域，例如电梯前室、楼梯、通道等，往往没有人时也是灯光长明， 浪费了宝贵的能源。利用智慧型移动探测器，控制电灯开启。当有人到达时,探
测器输出信号，启动电灯；经过一定时间,电灯自动关闭或者转暗。移动探测器 也可以兼作可疑行动或非法入侵报警探测用。
5）场景控制
对于一些具有一定组合灯光效果要求，或者多种灯光效果的场所或区域，如 建筑外观照明、广告照明等，可以采用场景控制模式。相同场所的灯光可以组合 成若干个场景,各场景之间的切换都是平顺而容易.在设置场景模式时我们可以 选择最节约能源的方式进行组合控制,即简化了控制，又达到了节能的目的。
6）按钮控制
对于大部分公共区域的照明都可以不设置手动面板，而是采用集中控制方 式。但是对于一些局部场所，例如办公区域、营业场所、某些特殊房间等，仍然 可以采用传统的手动面板控制方式。所不同的是手动面板都是智能化的，通过软 件设置可以任意改变面板控制的对象，而且面板开关没有负荷容量的概念，甚至 可以一键多控。智能化的面板开关具备调光的功能或分段控制功能,就是在手动 状态下，也同样能达到节能的目的.
以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作，例如:按钮控制和移动探 测控制相结合，正常工作时间采用按钮控制,下班后自动切换到移动探测控制模 式，从而保证了一天二十四小时都处于节能控制状态下.照明系统智能化为今后 的物业管理带来了极大的灵活性和可操作性.
2.空调系统节能控制
空调系统是一个大能耗系统，对于北京 XX 这样的大型建筑，空调系统的控 制较为复杂，如果采用一般的控制方式,即要保证环境的舒适性,就不可避免得要 浪费掉大量的能源。可是当我们运用一些先进的节能控制方法，使得能源的利用 最大化,即满足环境的需求，又节约了能源。
空调系统主要由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。下面我们就从 “水”和“风”两种介质的控制来阐述节能控制方案.
1）冷源系统的节能控制
(1）理论分析
我们知道空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷 选定的，且留有余量,而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作， 由于季节、昼夜和客户负荷的变化,实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计
负荷低.通过我司经验分析，一般楼宇水泵流量和压力的最大设计负荷（负载率 为 100％），一年中，负荷率在 50%以下的小时数约占全部运行时间的 50%以 上.一般冷冻水设计温差为 5-7℃，冷却水的设计温差为 4～5℃,在系统流量固 定的情况下,全年绝大部分运行时间温差仅为 1.0~3。0℃，即在低温差、大流量 情况下工作,从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量。一 般空调水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的 20～30％，故节约低负荷时水系 统的输送能量，具有很重要的意义。所以我们建议采用随热负荷而改变水量的变 流量空调水系统.采用变频器调节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率 通常都在 40％以上.
(2）一次冷冻水泵控制
空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组和风机盘管两大类，前者表冷器 供冷量通过两通阀自动控制，当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随 着需冷量的改变而变化；当空气处理机组变风量运行时,主要依靠调节送风量来 满足冷量的需求，仅仅在冷负荷较小时达到了风量的最低值才会改变冷水量，后 者的两通阀采用位式控制模式，打开时为设计流量，关闭时流量为零。通常水系 统总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化相对于总冷量的变化 要小.
以冷冻水总流量控制一次水泵的转速。如果多台一次水泵并联运行时宜采用 同步变频控制。一次水泵变频控制的流量范围应为 50％G～100％G，此范围内 流量与频率的变化基本呈线性关系。变频器在低负荷时的效率将下降,不宜无限 制地扩大频率变化范围,只要能满足流量调节的变化范围即可.
一次水泵和冷冻机组仍然采用负荷(冷量)控制方式，当总冷量较大时根据总 冷水量控制水泵和机组的运行台数,总冷量小到某个值（可以根据空调系统设计 估计或现场试测得到）时改为总冷量控制。这样控制是基于考虑到当总冷量需求 较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象，此时工作水泵达到额定 流量值，空气处理机组的两通阀全部打开,管路阻力降低而致使水泵的工作点向 低扬程、大流量方向移动，严重时可能造成水泵电机过载发生事故。
对于一次泵采用变流量方案时由于变流量运行，其供水温度也是不断变化 的，此时冷水机组供水温度传感器不再起控制调节作用，它的主要用途是检测水 温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。当空调系统出现低负 荷时，供水流量已经处于低流量运行状态,由于低流量必定导致供水温度下降， 使得冷水机组制冷效率降低,节能效果势必收到影响。因此，我们可以适当提高 供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点。
（3）二次冷冻水泵控制
在采用变风量控制空气机组方式时，冷冻水流量变化范围不大,因此我们推 荐采用总冷量控制调节二次冷冻水泵转速,改变供水量。如果出现负荷太小的情 况，改为控制压差旁通调节阀开度的方式控制,此时二次水泵转速不变，保持恒 定供水流量，调节旁通水量来满足冷量的需求.
2）空气处理机组系统的节能控制
空气处理机组系统分为风系统和水系统两部分。水系统可以按照常规调节二 通阀开度来控制送风温度,测量参数可以是回风温度或者室内温度。风系统比较 复杂，负荷变化是严重影响风系统正常工作的主要原因.为满足环境的要求，往 往不得不是空气处理机组运行在最大负荷的情况下，以损失能源为代价来满足环 境的需求。近几年变风量空调技术的发展越来越成熟，成功的范例不少。所以我 们建议空调系统的空气处理机组采用变风量控制方式。
（1)变风量控制的节能效益分析
空调系统的送风量通常是按夏季室内的最大余热量设计的，一般工艺设备, 照明发热量占约 75％，围护结构传热量占 25%，后者是随室外气象条件而变化 的.实际上全年出现最大负荷量的时间是很短的.当室内负荷变化时,如果采用定 风量运行，一方面浪费风机电耗，另一方面会出现许多季节需要再热,造成冷热 量抵消。采用变风量运行，就是风机采用变频调速控制，根据房间热负荷变化, 改变风机转速和风量。
（2）空气处理机组变风量控制
变风量控制(VAV）空调系统成功与否在很大程度上取决于是否采用最佳的 控制方法。目前采用较多的控制方法有定静压和变静压两种.定静压控制系统的 机理是,在保证系统风管上某点（或几点平均)静压一定的前提下，调整风机转速 来满足室内负荷变化的需求.该种方法的关键是确定风管上的静压点，往往是根 据经验值来定，科学性差.不同的风系统静压点的位置也不同,所以出现较多变风 量系统达不到设计要求或节能效果不明显。在日本这种方法已经很少采用,取而 代之地是变静压控制空调系统。变静压控制思想是尽量使风阀处于全开(85％～ 100%）状态，使系统静压降至最低，因而能最大限度地降低风机转速以达到节 能目的.
变静压空调系统分为三个控制环节,室内送风量控制、总风量控制和送风温 湿度控制。室内送风量控制是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量 (送风温度一定)，控制风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求。系统总风 量控制是以各风阀开度来决定系统需要总风量，从而调节空气处理机组的风机转 速，改变送风量来满足总风量的要求。当室内热负荷不断降低致使风阀开度低于
设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷变化的要求，此时我们 可以提高送风温度使整个空调系统从新达到平衡.另外，改变送风温度可以改善 室内温度过高或过低而产生的不舒适感和室内的气流组织,提高环境的舒适度。
在变风量空调系统新风量的控制是一个不可忽略的重要参数,当送风量在运 行过程中随着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比例减少,在 负荷很低的情况下，就有可能出现新风量不足现象,因此必须对最小新风量进行 控制.新风量的控制方法也有多种,例如风阀跟踪调节、送回风机控制、设置独立 新风机控制。空气处理机组混和段静压控制和 CO2 浓度控制等,我们认为 CO2 浓度控制较适应人员变动率大，且室内有害物主要是由人产生的建筑。通过测定 CO2 浓度对新风量进行控制.
3）中央空调冷凝水的利用 冷凝水用于冷却塔补水
冷凝水的冷量提高空调系统的效率
智能建筑节能是一个非常复杂的问题，由于每栋建筑物的用途不同，采用的 建筑材料不同,建筑形状不同等等,往往难以进行有效的比较，因此无论从定性方 面来看，还是从定量方面来进行分析，显然尚有大量的课题需要我们去做深入的 研究.所以，我司在进驻北京 XX 项目后,将根据项目实际情况，进行专业的分析 及数据汇总，进行针对性的专项研究，制定一套完整的节能运行方案，以实现节 能降耗、合理运行的目标,并积极认真的融入在日后的日常工作及管理中
篇五：物业公司节能降耗有效措施方案
物业管理常用节能措施及手段
物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如何开展开源 节流、节能降耗工作,是物业管理企业健康发展的根本保证.下面我就谈谈物业管 理几种常用节能措施及手段，谨供参考，请大家指正.
公共照明系统的“绿色革命”
我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下，通过科学的照 明设计，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，改造公共照明 系统，节约用电减少污染,达到高效、舒适、安全、环保的目的。“绿色照明” 要注意两个方面,一方面是灯具的选择,另一方面是开关控制设备的选择，并根据 物业管理的地域、场所的不同进行合理安排.譬如:花园广场及道路可选择碘钨 灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制;大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯， 用普通开关控制;楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；
需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。
变频控制系统在机电设备中的节能作用
变频设备是通过实现电动机无级调速,以达到节能目的。现在变频器节能已 经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中,通过变频调速 技术,电梯可以获得最大程度的舒适感,而且能耗大大减少,可靠性也得到很大的 提高，这是采用交流调压电梯所不可比拟的.因此,当空调、电梯、水泵用量大时, 一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法,保障设备运行正常，满足业主 需求。
供水系统的节能方法
供水系统的节能主要有两个方面,一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控 制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；另一方面是要保持经常巡视,及时 检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费, 而且越拖延，浪费越严重。因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一 旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。
水电计量表具的量化管理
现阶段,公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司 负责的。因此,做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据,做到先计
量、后分析,再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量， 通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。
如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推 广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。
浅析物业管理中的节能措施
1、如何在物业管理过程中节能
１．提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能
物业常用的耗电耗能的设备设施,如公用照明设施、机电设备、通风换气设 备和温控设备等,可以尽量采用节能省电型产品。需要注意的是，目前，新产品、 新技术和各种节能设备鱼龙混杂，物业管理公司在采用时要认真进行选择,尽量 选择那些通过国际和国内有关部门认证、技术先进，并且有雄厚的企业实力和优 质的售后服务作为保障的产品。尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的 情况。
具体操作上大致可分为两种情况：
（１)如果是早期介入的物业管理公司，应在工程设计中尽可能推广或帮助 业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位 的完成节能型设备的选用和安装.
由于物业管理人员比工程设计者、施工单位和工程管理人员更了解各种物业 设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会.因此，物业管理企 业越早介入越有利于做好物业项目的节能工作.在物业开发的早期，开发商和业 主需要投在物业项目上的资金还没有启动，这时物业管理公司如能及时介入,尽 早引导其选用科技含量高、能耗小的新技术产品，可以保证物业项目在相当长的 时间内的合理有效利用。物业管理企业也可以避免更换物业项目带来的资金损耗 以及给业主带来不方便。
(２)如果是物业项目的工程建设在物业管理企业介入之前就早早完工了。比 较好的方法是淘汰高耗能的设备,加装专业节能设备。但是,这样做的成本一般比 较高，需要业主们在资金上的支持.一般情况下,物业管理公司所能做的是对物业 设施进行节能改造，同时注意合理控制耗能设备使用时间和使用量，减少能源以 及设备自身的损耗。
物业管理公司在选用物业项目方面应更新开发理念，大胆选用适应当地实际 情况的天然能源.如太阳能设施和雨水收集设备等。
２．提高物业管理者节能意识,强化管理节能
在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则,以堵塞漏洞和浪 费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此,要对各个岗位上 的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；应落实各项管理制 度，完善质量管理控制体系;另外，还要按规定定期检修各种设施设备，保证其 长期处于良性运行状态,从而减小磨损和浪费。
进行节能型物业管理，需要一个优秀管理团队做支撑.一个优秀的团队首先 要有一个优秀的领导,可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上 把握方向,作出正确决策。同时也要求团队成员具有综合管理的能力和水平，特 别是要熟悉对物业工程设备的管理，能够掌握现代化技术和最新科技动态。从员 工日常工作入手，做好项目节能。一个完善的管理,既能够实现物业项目的节能 意图,也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效 果。
３．提高用户节能意识,形成自觉节能的习惯。
物业管理企业应做好与业主的沟通工作,做好日常的宣传工作。无论是住宅 小区还是办公型建筑，主要的能源使用者仍然是用户。特别是办公建筑，其能耗 费用承担者多为公司和企业，因此使用者的节能意识和节能积极性相对于小区居 民来讲比较弱。物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传 工作,如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等.另外，物业管理人员自身 也应做好节能工作，从随手关灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个好的榜 样，帮助用户养成自觉节能的习惯.
总之，物业管理企业是政府联系群众的纽带,管理着大部分城市建筑，应处 于节能工作的一线，必须走在城市住宅节能降耗的前列。在中国建设节约型社会 的大背景下,只有进行节约型物业管理才能进一步提高物业管理企业的管理水平 和服务质量,使企业品牌得到广大业主和使用者的认同。
物业工程节能降耗新措施
提到能源控制,当然和园区内工程系统（水、电、气、暖等)的管理是分不开 的。我们对小区供水管道设施加强检修,杜绝跑、冒、滴、漏现象，避免因管理 力度不够造成浪费；对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个绿化区浇水不 超过 30 分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督;园区喷泉水池每更换一次水
都在 2000 吨左右，为尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞， 尽可能减少脏物对水的污染；在中心水池中增加一台给水泵，改装水管,增加部 分过滤设备,用水池内水源进行浇灌，同时补充新水,增加水循环，延长水池清水 的使用时间，使原来每三周左右换水一次的时间延长至四至六周,减少清洗和换 水四至六次;加强对清洁用水的管理，固定平时清洁用水的取水点，减少人为浪 费；路面的清洗根据部位及需要，集中人力在最短时间内完成，减少了用水量。
用电方面,做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录.发现问题 及时处理,将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗;对小区内 的公共照明进行改装，将 B2 层电梯口照明由原来 25W 的普通灯泡更换为 7W 的节能灯，耗电量由原来每月将近 1000 度降到 300 度左右；同时，在满足使用 的原则上，对车库、B1、B2 大厅、过道灯进行调节，使耗电量由原来每月近 3 万度降到 2.5 万度左右；对电梯轿厢内灯管进行改造,将原来 6 只 20W 的环形灯 管改换为 2 支 40W 的日光灯管照明，亮度反比原来有所增加，维修难度和维修 成本也大大降低，原来每个月须更换灯管 30 支左右，降低到现在的每月 3－5 支,单管成本为原来的四分之一，光用电量一个月就节约一千多度;对已经基本入 住的各园区内住户的晚间活动规律仔细观察,把庭院灯、草坪灯的熄灯时间再调 整，避免灯亮而无人使用的现象发生；绿化水池供电方面，对原有水箱供水进行 管道改装，由井泵直接供给，减少了一台水泵的运行能耗，每月减少耗电量 300 度;对于小区夏季大量用电的电梯机房空调使用方面,采用时控开关，根据每天不 同的高温时段，分时使用空调，夜间采用风扇降温，减少空调使用的时间,每个 月节约了近一万度电;合理安排各类设备的运行方式和运行时间。如风机房的运 行方式，经过多方选择试用,结合运行实际各类电机的起停耗电的关键,合理安排 时间,进行设备改造，选择最佳的节能运行方式，从而制定出最好的节能方法。
锅炉房是天然气主要的消耗地点，也是能源消耗的重点区域，在节能降耗活 动中,根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点,组织各园区司炉人员进 行技术交流，取长补短,将更加节约的燃烧方法和节能技巧共同分享，结合园区 的设备特点、系统运行规律,选择最适合于本园区的锅炉运行方式.同时找出能耗 高的锅炉的不足之处,进行技术改造或改装.
在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则,尽量对废旧材料、有 使用价值的零配件进行收集、归类、维修及组装，变废为宝，对材料等进行再生 利用；在保修期、保修范围内的材料,督促厂家或施工方购买更换；对于有偿服 务，制定明码标价收费明细，合理收取适当的材料费，维护业主整体利益，为物 业公司长期有效的发展奠定良好的基础.
富洲新城物业如何节能的一点建议
从技术层面上讲,节能分两个阶段.
前期节能：(从设计到选用建筑材料)包括使用保温材料,真空隔温玻璃；屋 顶、外墙面安装太阳能光板;(物业员工可用）安装节能灯具与设备;多载花草树 木，少做水池景观;雨水收集池；空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；化粪 池的沼气用来做饭；设施设备的安装要便于后期维护等；（目前富洲在这方面做 的不够）
后期使用：
1、根据季节变化，随时调整路灯的开关时间。
2、屋内空调温度不要设定过高式过低；
3、加强培训节能意识,做到人走灯关，不做无谓的浪费；
4.按规定定期检修各种设施设备,保证其长期处于良性运行状态,从而减小磨损 和浪费；
5.游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道;（目前富洲 一期就是这样的)
6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有 关的公益广告等；在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以 堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此,要 对各个岗位上的员工工作进行规范,使其树立节约意识和成本控制意识；可实行 节能达标激励措施，奖励可达节能效益的 50％;把各项管理制度落到实处，不要 光喊口号，切实完善节能管理控制体系。
物业管理常用节能措施及手段
1、公共照明系统的“节能化”
主要措施和手段：
⑴、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；⑵、楼内公共照明灯具开关采用 可控的灯具开关,随用随开；⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制,根据娱 乐人数进行开关;⑷对停车和车库的照明，采用分时段,进行开关；⑸、公共设施 设备房照明，根据人员工作情况，进行控制，进行维修保养时，多开一些灯,平 时少开或不开。
2、变配电设备的“节能化"
⑴、降低变压器的变损.根据不同季节，调节变压器外环境温度(对室内干式 变压）夏季，采用人工方法，降低外围温度。(外围温度超高，变损超多）；⑵、 调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗；⑶、调节电容补偿能力，提 高用电质量，获得电费的补偿。
3、三相用电交流电机变频的“节能化”
⑴、二次供水电机变频节能(对直接加压式二次供水）,根据用水量，采用水 压变频方式，节省电费；⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数,安装牵力感应 器，调节电梯牵引电机频，节省电费.
4、二次供水系统的“节能化”
⑴、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视,防止失｜ 考试｜大|灵，造成跑水和漏水;⑵及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问 题,跑水和漏水，造成浪费；⑶加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网 出现问题，不能及时关闭,造成浪费。
注:供水系统不象供电系统,一旦局部出现问题，供水系不象供电系统停止供 应，另外,一旦等到问题出现再维修,浪费已形成，无法挽回，因此，日常检查维 护对供水节能来说尤为重要。
5、水电计量表具的量化管理
海口大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户，支付费用，给物业公 司经营带来一定的风险。因此,做好水电平衡计算十分必要。定期查抄总表、住 户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法,及时、有效地反映 水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理,这样才能规 避水电亏损的风险。
物业节能措施
一、从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。
在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从 我做起"的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。各部门层层动员，找差距， 定措施，从一点一滴做起.花城物业公司领导应集思广益，提出节能措施，改造 设备,人员精减、每年可节约资金近十几万元。公司应设节能专职督察员，而且 做到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。
二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。
在物业管理公司的各部门中，工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点, 我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备, 大大降低能耗、节约费用。要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点":
第一、要有一个优秀管理团队做支撑.班子成员要具备综合管理的能力和水 平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解,掌握现代化技术和最新科技 动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向,作出正确决策。
第二、要有若干优良技术合作单位做支撑.目前,新产品、新技术和各种节能 设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进 的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企 业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的售后服务作保证。否则会出现投入大 量资金却达不到预期效益的情况.
第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，我 们结合项目的不同情况,把物业用户分成三种类型：
（1）如果是在物业早期介入的,应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择 优良节能设备，给开发公司提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位(此 阶段开发商有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。
（2)如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计 划、向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根 本上解决问题，降低能耗。
（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于 还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入 大量改造资金。我们就区分不同情况,帮助企业算账,采取不同方式解决。例如借 助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商,如先支付 30%—40％ 设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分 2—3 年内偿还.这些节能设备投 入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益.这种方 式业主就比较容易接受。
三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。
以嘉州花城为例，早在年初,公司就把“节约能源,降低能耗”作为今年重点 工作,下发通知要求：
(一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚.值班电工做好每日 用电抄表工作；暖通专业做好园区水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。
(二）做好能耗的统计分析.发现能耗异常及时分析报告.
（三）坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：
1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规 定使用能源的行为.例如：私自接水、接电等。
2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间 公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求,并将情况及时 反馈总值班。
3、专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态,杜绝长流水.
4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作,不得私自开动设备。有效 控制耗电总量，减少高峰时段用电量。
1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备.
2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实 施。
3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电.
4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水.
5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高 峰时段.
居民小区物业节能措施及合理化建议
运行管理措施：
通过采取设备节能技术改造、设备节能运行管理等措施,使能耗下降(或能耗 单价下降）,能源支出减少。控制实施上述措施的资金投入，使其远小于节能收 益。
1.电力供应管理
电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。人们天天无意识地、频繁地与各 式各样的电器在打交道。
大多数设备，也包括许许多多建筑用技术装备，今天几乎一无例外地用电来 工作，电的需要量还将不断地升高。
楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。电力供应系统设备主要 有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电 箱等。电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配 的低电压，同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等，把电力进行 分配和控制。电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备,同时对用电设备 进行各种用电保护和控制设备的运行。
一般情况下高电压系统由城市供电部门负责设计、安装、计量、管理运行， 楼宇建设单位仅仅提供一
定面积的设备安装空间。电力供应系统应该配置电力监控系统，完成对高低 压开关柜和变压器运行状态的监控，监控系统与楼宇设备控制系统联网，以便根 据用电负荷及时调整电力供应。
电力系统的节能主要是指电力配电系统的节能控制.我们知道一座建筑物中 的能源百分之八十以上是电能(空调系统的冷源和风能等可以视作由电能转换而 来）,其他能源，诸如水能、燃气能、燃油能，所占比例要少许多.
从电能的使用方式可以分成电力驱动和照明两大类。电力驱动指的是对各类 设备的供电，将电能转换成了势能、动能、热焓等能源形式，该部分的节能措施 体现在用电设备的控制方式上,所以我司将结合空调系统和给排水系统地设备节 能控制来阐述电力节能办法。
楼宇照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能 灯具和光源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象,提高照明系 统的节能控制方式,加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的唯一途径。
我司推荐主要采用以下几种方式进行照明节能控制：
日光和照度控制
定时开关
集中控制
移动侦测控制
场景控制
按钮控制
1）日光和照度控制
一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日 可能就变成阴天多云。当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿。可这种补 偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样.此外，靠近窗户或幕墙的区域与远离 窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。因此我们依照室外阳光强度 和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。对于像北京 XX 大堂及 XX 这样大空间的建筑区域，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区 域，在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的供电回路.不同回路上的灯具 可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安装在室外和室内的照度传感器 信号与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或闭合,同时调整灯光亮度.在 这里需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置,区域的划分要合 理,相邻区域的灯具布置要有一定的重叠.另外，每个回路所带的电灯不易过多， 否则投资额将会增加(大功率的调光器价格很高）.
2)定时控制
建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先 设定时间（段），譬如在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班时间才供电. 由此可以避免人走灯明,浪费能源的现象。
3）集中控制
照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控制, 设定各种运行参数，随意修改运行模式,智能化的面板开关可以任意的设定、调 整开关控制的区域.将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系统 改变成具有人性化设计、可以根据不同的需求、任意的条件（定时开关,照度控 制，移动检测控制等）进行单一或组合式的控制，加之与调光器的配合更加会使 得照明系统锦上添花,实现了在不降低照明标准，甚至更加丰富照明内容的基础 上最大限度的节约能源,对今后北京 XX 的运行管理将带来不可估量的经济效益。
4）移动侦测控制
针对公共区域,例如电梯前室、楼梯、通道等,往往没有人时也是灯光长明， 浪费了宝贵的能源。利用智慧型移动探测器，控制电灯开启。当有人到达时,探
测器输出信号，启动电灯；经过一定时间，电灯自动关闭或者转暗.移动探测器 也可以兼作可疑行动或非法入侵报警探测用。
5）场景控制
对于一些具有一定组合灯光效果要求，或者多种灯光效果的场所或区域，如 建筑外观照明、广告照明等,可以采用场景控制模式。相同场所的灯光可以组合 成若干个场景，各场景之间的切换都是平顺而容易。在设置场景模式时我们可以 选择最节约能源的方式进行组合控制，即简化了控制，又达到了节能的目的。
6）按钮控制
对于大部分公共区域的照明都可以不设置手动面板，而是采用集中控制方 式。但是对于一些局部场所，例如办公区域、营业场所、某些特殊房间等，仍然 可以采用传统的手动面板控制方式。所不同的是手动面板都是智能化的，通过软 件设置可以任意改变面板控制的对象，而且面板开关没有负荷容量的概念,甚至 可以一键多控.智能化的面板开关具备调光的功能或分段控制功能，就是在手动 状态下,也同样能达到节能的目的。
以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作,例如:按钮控制和移动探 测控制相结合，正常工作时间采用按钮控制,下班后自动切换到移动探测控制模 式，从而保证了一天二十四小时都处于节能控制状态下。照明系统智能化为今后 的物业管理带来了极大的灵活性和可操作性。
2.空调系统节能控制
空调系统是一个大能耗系统，对于北京 XX 这样的大型建筑，空调系统的控 制较为复杂，如果采用一般的控制方式,即要保证环境的舒适性，就不可避免得 要浪费掉大量的能源。可是当我们运用一些先进的节能控制方法，使得能源的利 用最大化,即满足环境的需求,又节约了能源。
空调系统主要由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。下面我们就从 “水"和“风”两种介质的控制来阐述节能控制方案。
1)冷源系统的节能控制
（1)理论分析
我们知道空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷 选定的，且留有余量，而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作， 由于季节、昼夜和客户负荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计
负荷低。通过我司经验分析，一般楼宇水泵流量和压力的最大设计负荷(负载率 为 100%），一年中,负荷率在 50%以下的小时数约占全部运行时间的 50%以上。
一般冷冻水设计温差为 5—7℃,冷却水的设计温差为 4~5℃,在系统流量固定的 情况下,全年绝大部分运行时间温差仅为 1.0~3.0℃，即在低温差、大流量情况下 工作，从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量.一般空调 水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的 20~30%,故节约低负荷时水系统的输送 能量，具有很重要的意义。所以我们建议采用随热负荷而改变水量的变流量空调 水系统。采用变频器调节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率通常都在 40％以上。
（2)一次冷冻水泵控制
空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组和风机盘管两大类,前者表冷器 供冷量通过两通阀自动控制,当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随 着需冷量的改变而变化；当空气处理机组变风量运行时，主要依靠调节送风量来 满足冷量的需求，仅仅在冷负荷较小时达到了风量的最低值才会改变冷水量,后 者的两通阀采用位式控制模式,打开时为设计流量,关闭时流量为零。通常水系统 总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化相对于总冷量的变化要 小.
以冷冻水总流量控制一次水泵的转速.如果多台一次水泵并联运行时宜采用 同步变频控制.一次水泵变频控制的流量范围应为 50%G～100％G，此范围内流 量与频率的变化基本呈线性关系。变频器在低负荷时的效率将下降，不宜无限制 地扩大频率变化范围，只要能满足流量调节的变化范围即可。
一次水泵和冷冻机组仍然采用负荷(冷量）控制方式，当总冷量较大时根据 总冷水量控制水泵和机组的运行台数，总冷量小到某个值(可以根据空调系统设 计估计或现场试测得到)时改为总冷量控制。这样控制是基于考虑到当总冷量需 求较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象，此时工作水泵达到额 定流量值,空气处理机组的两通阀全部打开，管路阻力降低而致使水泵的工作点 向低扬程、大流量方向移动,严重时可能造成水泵电机过载发生事故.
对于一次泵采用变流量方案时由于变流量运行，其供水温度也是不断变化 的，此时冷水机组供水温度传感器不再起控制调节作用，它的主要用途是检测水 温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。当空调系统出现低负 荷时，供水流量已经处于低流量运行状态，由于低流量必定导致供水温度下降， 使得冷水机组制冷效率降低，节能效果势必收到影响.因此，我们可以适当提高 供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点.
（3)二次冷冻水泵控制
在采用变风量控制空气机组方式时,冷冻水流量变化范围不大,因此我们推 荐采用总冷量控制调节二次冷冻水泵转速,改变供水量.如果出现负荷太小的情 况，改为控制压差旁通调节阀开度的方式控制，此时二次水泵转速不变，保持恒 定供水流量,调节旁通水量来满足冷量的需求。
2）空气处理机组系统的节能控制
空气处理机组系统分为风系统和水系统两部分。水系统可以按照常规调节二 通阀开度来控制送风温度，测量参数可以是回风温度或者室内温度。风系统比较 复杂,负荷变化是严重影响风系统正常工作的主要原因.为满足环境的要求，往往 不得不是空气处理机组运行在最大负荷的情况下，以损失能源为代价来满足环境 的需求.近几年变风量空调技术的发展越来越成熟,成功的范例不少.所以我们建 议空调系统的空气处理机组采用变风量控制方式。
（1）变风量控制的节能效益分析
空调系统的送风量通常是按夏季室内的最大余热量设计的,一般工艺设备， 照明发热量占约 75％,围护结构传热量占 25％，后者是随室外气象条件而变化 的。实际上全年出现最大负荷量的时间是很短的。当室内负荷变化时，如果采用 定风量运行,一方面浪费风机电耗，另一方面会出现许多季节需要再热，造成冷 热量抵消。采用变风量运行，就是风机采用变频调速控制，根据房间热负荷变化， 改变风机转速和风量.
（2）空气处理机组变风量控制
变风量控制（VAV）空调系统成功与否在很大程度上取决于是否采用最佳的 控制方法.目前采用较多的控制方法有定静压和变静压两种。定静压控制系统的 机理是，在保证系统风管上某点（或几点平均）静压一定的前提下,调整风机转 速来满足室内负荷变化的需求。该种方法的关键是确定风管上的静压点,往往是 根据经验值来定，科学性差.不同的风系统静压点的位置也不同，所以出现较多 变风量系统达不到设计要求或节能效果不明显.在日本这种方法已经很少采用, 取而代之地是变静压控制空调系统。变静压控制思想是尽量使风阀处于全开 （85％～100％）状态,使系统静压降至最低,因而能最大限度地降低风机转速以 达到节能目的。
变静压空调系统分为三个控制环节，室内送风量控制、总风量控制和送风温 湿度控制.室内送风量控制是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量 (送风温度一定），控制风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求.系统总风 量控制是以各风阀开度来决定系统需要总风量，从而调节空气处理机组的风机转 速，改变送风量来满足总风量的要求。当室内热负荷不断降低致使风阀开度低于
设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷变化的要求,此时我们 可以提高送风温度使整个空调系统从新达到平衡.另外,改变送风温度可以改善 室内温度过高或过低而产生的不舒适感和室内的气流组织，提高环境的舒适度.
在变风量空调系统新风量的控制是一个不可忽略的重要参数，当送风量在运 行过程中随着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比例减少，在 负荷很低的情况下，就有可能出现新风量不足现象，因此必须对最小新风量进行 控制。新风量的控制方法也有多种，例如风阀跟踪调节、送回风机控制、设置独 立新风机控制。空气处理机组混和段静压控制和 CO2 浓度控制等，我们认为 CO2 浓度控制较适应人员变动率大，且室内有害物主要是由人产生的建筑。通过测定 CO2 浓度对新风量进行控制.
3)中央空调冷凝水的利用
冷凝水用于冷却塔补水
冷凝水的冷量提高空调系统的效率
智能建筑节能是一个非常复杂的问题,由于每栋建筑物的用途不同，采用的 建筑材料不同,建筑形状不同等等，往往难以进行有效的比较，因此无论从定性 方面来看，还是从定量方面来进行分析,显然尚有大量的课题需要我们去做深入 的研究。所以,我司在进驻北京 XX 项目后，将根据项目实际情况，进行专业的 分析及数据汇总，进行针对性的专项研究,制定一套完整的节能运行方案,以实现 节能降耗、合理运行的目标，并积极认真的融入在日后的日常工作及管理中
篇六：物业公司节能降耗有效措施方案
物业公司设备设施安全管理
1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全 《设备台账》
。
2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准， 设备的操作、保养、维修由工程部 （设备设施管理部门） 专业技术人员实施；相关专 业人员必须具备相应的资质、
上岗证。
3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设
备管理实行
24 小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值 班人员一律不得进入值班室及设备运行间。
4、设备运行、维修、保养必须严格按 照相关操作规程进行，并做好相应的安全措 施和技术措施，谨防事故发生。
5、设备管理、运行、维修人员应全面了 解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主” 方针，防止安全事故发生。
6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合 格的消防器材及相关警示标志。
7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸 烟。
8、值班室、设备运行间等工作场地、 设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁 堆放杂物及搭晾衣物。
9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯 始终完好，门窗开启灵活无破损，
并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。
10、每年年底前， 工程部 （设备设施管理 部门） 对所管物业项目的设备设施维护保养情 况进行一次拉网式大检查， 针对检查中发现的 问题制订下一年
《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修 计划》 。
篇七：物业公司节能降耗有效措施方案
小区物业服务开办物资装 备方案
This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
小区物业服务开办物资装备方案
序号
内容
1 办公家具物品设备费用 见:1.办公物品设备费用表
2 绿化物资配置费用
见:2.绿化物资配置费用表
3 保洁物资配置费用
见:3.保洁物资配置费用表
4 工程维修物资配置费用 见:4.工程维修物资配置费用表
5 秩序维护物资配置费用 见:5.秩序物资装备配置费用表
6 员工服装制作费用
见:6.员工服装费用表
合计
1.办公物品设备费用表
序号
名称
单数 位量
品牌
型号规格
3 匹冷暖型柜式空
台1
调
正 1.5 匹冷暖型壁
台3
挂式空调
3 计算机
台2
4 移动硬盘
只2
5 移动优盘
只2
6 路由器
台1
7 打印机 办 8 复印机 公 9 指纹考勤机 电 10 点钞机 器
11 塑封机 类
12 冰柜
台1 台1 台1 台1 台1 台1
13 微波炉
台1
14 数码相机
台1
15 计算器
台2
16 饮水机
台4
17 电话机
台2
18 电风扇
台5
19 取暖器
台4
20 对讲机
只 15
办 21 茶水柜
张3
金 额（元） 101998.00 13756.00 17740.00 36726.00 19789.00 36500.00 226509.00
参考单 价
（元）
金额 （元）
4500.0 4500.0
3500.0 10500.0
3319.0 235.0 150.0 156.0 1500.0 6800.0 579.0 399.0 320.0 1200.0 600.0 2480.0
89.0 450.0 205.0 198.0 156.0 890.0 375.0
6638.0 470.0 300.0 156.0 1500.0 6800.0 579.0 399.0 320.0 1200.0 600.0 2480.0 178.0 1800.0 410.0 990.0 624.0 13350.0 1125.0
公 22 前台桌椅
组1
4980.0 4980.0
家 23 秩序用讲台桌
张1
450.0
450.0
具 24 办公桌椅
套8
680.0 5440.0
25 电子刷卡更衣柜 组 6
2700.0 16200.0
26 资料柜
组 10
950.0 9500.0
27 报刊架 办 28 办公耗材 公
29 指示警示牌 用 品 30 文件盒
31 雨具
只1 批1 批1 只 50 套 30
214.0 2505.0 5240.0
15.0 60.0
214.0 2505.0 5240.0 750.0 1800.0
合计
101998.0
2.绿化物资配置费用表
序号
名称
单 数量
位
品牌
参考单价 金额
型号规格
说明
（元） （元）
1 割灌机
台1
3220.0 3220.0
2 草坪机
台1
3860.0 3860.0
3 绿篱修剪机 台 1
2980.0 2980.0
4 绿化喷雾器 辆 1
498.0 498.0
5 竹梯
把3
300.0 900.0
6 水管
米 50
8.0 400.0
绿化工具耗
批1
材
1898.0 1898.0
合计
13756.0
3.保洁物资配置费用
参考单
序
单
金额
名称
数量 品牌 型号规格
价
说明
号
位
（元）
（元）
1 ALTO 高压清洗机 台 1
5980.0 5980.0
2 洁霸石材打磨机 台 1
3300.0 3300.0
4 吸水吸尘器
辆1
4800.0 4800.0
5 垃圾清运车
辆1
1860.0 1860.0
6 塑料垃圾桶
把5
300.0 1500.0
7 高空作业保护工具 批 1
60.0 60.0
8 保洁工具耗材
批1
240.0 240.0
合计
17740.0
4.工程维修物资配置费用表
序
名称
单 数 品牌 型号规格 参考单 金额 说
号
位量
1 电锤
套1
2 手电钻
台1
3 管道疏通机
台1
4 焊机（焊钳、面罩） 台 1
5 数字万用表
只1
6 钳形电流表
只1
7 兆欧表
只1
8 红外线测温仪
只1
9 房屋漏水检测仪
只1
10 潜水泵
台2
11 2.5 米的铝合金梯
把2
12 6 米人字梯
把1
13 保险带及配件
套2
工具包、绝缘鞋、绝缘
14
套4
手套
15 管钳（大、中、小） 套 2
16 锯弓
把2
17 三爪
套1
18 温湿度计
把1
19 玻璃胶枪
只1
20 熔接器
套1
21 压线钳
把1
22 铆枪
把1
23 平板车
台2
24 安全帽、安全带
套6
25 电烙铁
把2
26 锉刀（圆、方及三角） 套 2
27 电工组合工具
套2
28 木工工具
套1
29 瓦工工具
套1
30 手电筒
只2
31 工程小推车
辆6
32 应急灯
只2
33 维修耗材
批1
合计
价 （元） 明 （元）
872.0 872.0 370.0 370.0 750.0 750.0 878.0 878.0 230.0 230.0 350.0 350.0 189.0 189.0 1652.0 1652.0 6800.0 6800.0 768.0 1536.0 800.0 1600.0 1800.0 1800.0 480.0 960.0
167.0 668.0
350.0 700.0 50.0 100.0 240.0 240.0 96.0 96.0 45.0 45.0 380.0 380.0 65.0 65.0 68.0 68.0 180.0 360.0 160.0 960.0 35.0 70.0 126.0 252.0 560.0 1120.0 300.0 300.0 300.0 300.0 75.0 150.0 350.0 2100.0 150.0 300.0 10465.0 10465.0
36726.0
5.秩序维护物资装备配置费用表
序号
名称
单位 数量
品牌
型号规 参考单价 格 （元）
1 胶木棍
根4
40.0
2 巡逻电瓶车
辆1
3600.0
3 远射手电筒
只4
150.0
4 头盔
只6
55.0
5 消防斧
把4
25.0
6 防护服
套6
336.0
7 安全绳
根4
68.0
8 砂铲
把4
24.0
9 消防桶
只6
18.0
10 面罩
只6
75.0
11 消防扳手
只4
48.0
12 棉大衣
件 32
235.0
13 秩序耗材
批1
4345.0
合计
6.员工服装配置费用表
序号
项目内容
人数 参考单价
金额（元）
1 管理人员